不動産の表示に関する登記や測量、境界線トラブルなどでお悩みの方! 山本調査測量事務所
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山本調査測量事務所
〒440-0804
愛知県豊橋市呉服町62番地2
TEL:0532-54-6676
FAX:0532-54-6729
■もくじ
第10回 『リフォームに必要な登記』(2012.7)
第9回 『分筆登記』(2011.1)
第8回 『地目変更登記』(2010.10)
第7回 『トータルステーション』(2010.4)
第6回 『農地の転用手続き』(2009.11)
第5回 『農地の売買・貸借手続き』(2009.9)
第4回 『農地法の改正』(2009.7)
第3回 『境界標の保守』(2009.6)
第2回 『境界ってどうやって決まるの?』(2009.5)
第1回 『地図』(2009.4)
第10回 『リフォームに必要な登記』

昨今、経済的でもあり、環境にも配慮して建物のリフォームを行う方が増えているように思います。
リフォームも様々で、内装の壁紙張替えから全面改装。また、増築なんてこともあります。
当然リフォームにも費用がかかりますが、特に銀行等の金融機関から借入れをする場合には、住宅ローン控除を受けられるように工事内容を正しく登記簿に反映させる事が必要となります。また、親名義の建物に子が資金を出して工事を行う場合、贈与税がかかる場合がありますので注意が必要です。

一つの例として、子が資金を提供して、親名義の居宅に同居するため全面改装及び増築をした場合を考えて見ます。

《ポイント》贈与税が課税されない。住宅ローン控除の適用
(1) 住宅ローン控除の要件「自己が所有し、かつ居住している〜」の適合
(2) 建築主から増築登記
(3) 工事後の親・子の持分価格を登記に反映

【事例】
 増築登記前の居宅の固定資産評価額・・・1000万円
 子が1000万円で増築。増築後の建物価格・・・2000万円

(1) により、贈与税の非課税110万以内で、子の持分登記し、かつ、親の建物へ住民票異動。
⇒親9/10、子1/10(100万円移転後)
(2) により、建物表題変更登記(増築部分を登記簿に反映)
(3) により、所有権一部移転登記(増築後の持分)
持分比・親9/10=900万円
同上・子1/10=100万円
↓工事後
親の持分  900/2000= 9/20
子の持分 1100/2000=11/20

※その他、相続時精算課税制度(生前贈与)を利用して、増築前に居宅の親の所有権を全部移転することも考えられます。

2012年7月
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第9回 『分筆登記』

一筆の土地を複数に分ける登記を分筆登記といいます。

分筆登記を行う原因として

 ○ 土地の一部に建物を建築する
 ○ 土地の一部を売買する
 ○ 土地を宅地分譲する
 ○ 隣地の土地と一部交換する

などがあります。

分筆を行うためには、分筆の対象地の境界が確定されていることが必要です。そのため、境界が確定されていない場合は、まず、隣接地(道・水路のある場合はその確定も含めて)との境界を確定した後、目的に応じて分筆登記を行います。

分筆する範囲は、将来建築物の建ぺい率や建築許可の敷地面積制限にもかかわってきますので、しっかり法令を確認することが大事になります。

申請時には、地積測量図を添付し法務局に永久保存され、いつでも閲覧・写しを請求することができます。

2011年1月
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第8回 『地目変更登記』

一筆の土地には必ず地目(土地の用途目的)が定められています。
例えば、宅地、雑種地(駐車場や資材置場)、山林、田、畑などがあげられます。
ちなみに、地目は法令等で定められていますので、勝手に地目名称を定めることはできませんのでご注意を。

そもそも、地目を定める必要ってあるの?と言いたいところですが、これは今の税制に大きく影響しています。固定資産税や相続等において土地の評価は面積(広さ)だけでなく、収益性や土地の利用価値により決定されます。そのため、土地の用途目的を定めることは非常に大事なのです。そのほかにも、取引の対象地がどのように使用されているかを公示し取引を円滑に進めることもできます。では、地目は変更することができるからといって、簡単に変えられるかというとそれはNOです。地目は現況主義(地権者の主観によって決めることができない)により決定されるので現場に家が建っているのに駐車場にする予定だからといって先に雑種地に変更登記申請を出しても認められません。駐車場の造成工事が完了して初めて地目が変わったと認められます。

もうひとつ注意が必要なことは、農地については現況主義だからといって農地以外にすぐにしてはいけません。農地は国策として保護されていますので、農地を他の目的に使用等する場合は農地法の手続きが必要です。詳しくは知識の森「第4回」「第5回」を参照して下さい。また、市街化調整区域であれば建築許可を要する場合もありますので事前の確認が必要です。

 ○ 現況において、一時的ではなく長期的な用途目的が定まっていること
 ○ 地目が農地の場合は事前に農地法の手続きが必要

田園

2010年10月
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第7回 『トータルステーション』

先月、新しいトータルステーションを導入いたしました。
以前使用していたものも精度は良好で問題ありませんでしたが、今回なんといってもノンプリズム機能が備わっているのが大きな魅力です。

■そもそも、トータルステーションとは?

これは光の波によって距離を測る(光波測距儀)機能と水平・垂直角(測角器)を測る機能を組合せた測量機器です。
時々、下の写真のような機材を見かけたこともあるのではないでしょうか?
いったい何をしているのだろうと疑問におもった方もいるはずです。

  

さて、話を戻しましてこのノンプリズムの何が魅力かといいますと、これまで距離を測るときには目標物に光の波(光波)を反射させる専用ミラーを据える必要がありましたが、ノンプリズム機能があればほぼ全ての構造物に光波を反射させ距離・方向を測量することができます。今までミラーを据えることができなかった場所や建物も測量ができ、より充実した図面を皆さんに提供することができるようになりました。
また、作業の効率もあがり、業務のスピード化に一役かっています。

大工さんに金槌・鉋があるように、土地家屋調査士にとってトータルステーションは欠かすことができない大事な商売道具です。
ほんの30年ほど前は、鋼巻尺・アリダ−ド(測角器)を使用して全て手作業で行なわれていました。まさに職人技です。そのため、道具の手入れには神経を使っていたでしょう。
便利な時代になっても先人の職人魂を忘れず技術の向上をはかっていきたいものです。

2010年4月
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第6回 『農地の転用手続き』

農地を農地以外の目的(例えば、家を建てる・駐車場にするなど)に供する場合には、許可が必要です。なお、道路工事で一時的に資材置き場に使用する場合でも、許可を要します。
自己の農地を転用するには、農地法第4条許可を要し、また他人の農地を権利取得(所有権、賃借権等)し転用する場合は、農地法第5条許可が必要となります。

■手続きの流れ(豊橋市)

豊川市・蒲郡市・田原市・新城市も基本的な流れは同じですが、締切りや審査会の方法など(田原市は審査会はなく通知の方法をとっています)若干異なるところもありますので、詳しくはこちらへお問い合わせください。

(1)原因の発生および当事者の合意形成

転用目的を明確に!
→例えば駐車場にする場合は、転用箇所の規模・目的・理由が妥当であること。
他の権利設定等がないかを確認
→納税猶予の設定地については原則売買・貸借・転用はできません。

(2)申請

概ね毎月5日締切り(例2009/12/7)
市町村の農業委員会へ申請を行います。締切日があるのでご注意を!
豊橋市では原則毎月5日が締切りとなっています。ただし、5日が土日になる場合は翌週の月曜日が締切となります。

(3)審査会

申請月の中旬(例2009/12/16)
豊橋市役所内で農業委員とヒアリングを行います。
日程はあらかじめ決まっておりますので、当事者(受渡人・買受人、貸人・借人)が原則出席しなければなりません。
出席の際は申請書に押印した印鑑を忘れずに!

(4)許可

申請月の翌月下旬(例2010/1/20〜30)
審査が無事に済みますと許可となります。
許可がおりれば転用をすることができます。

2009年11月
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第5回 『農地の売買・貸借手続き』

農地を売買・貸借する場合には許可が必要です。(許可のない契約は無効です。)
そのほかに、農地の共有物の分割や持分譲渡の場合も許可を必要としますので気を付けてください。これらの手続きは農地法第3条許可と呼ばれています。

■手続きの流れ(豊橋市)

豊川市・蒲郡市・田原市・新城市も基本的な流れは同じですが、締切りや審査会の方法など(田原市は審査会はなく通知の方法をとっています)若干異なるところもありますので、詳しくはこちらへお問い合わせください。

(1)原因の発生および当事者の合意形成

当事者の売買・貸借の意思確認を明確に!
許可要件を満たしているか確認を!
→買受人・借人は申請地を含め50アールの農地保有が必要
→買受人・借人の保有農地に荒廃地等がないこと(現地調査が行われます)
他の権利設定等がないかを確認
→納税猶予の設定地については原則売買・貸借はできません。
→小作人の有無

(2)申請

毎月月末締切り(例2009/09/30)

市町村の農業委員会へ申請を行います。
締切日があるのでご注意を!

(3)審査会

申請月の翌月中旬(例2009/10/15)

豊橋市役所内で農業委員とヒアリングを行います。
日程はあらかじめ決まっておりますので当事者(受渡人・買受人、貸人・借人)が原則出席しなければなりません。
出席の際は申請書に押印した印鑑を忘れずに!

(4)許可

申請月の翌月下旬(例2009/10/20〜30)
審査が無事に済みますと許可となります。
許可がおりれば所有権移転や地上権の設定をすることができます。


2009年9月
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第4回 『農地法の改正』

39年ぶりの大改正。本年6月に参議院本会議において農地法の改正案が可決され年内に施行されることとなりました。

日本の農地(田・畑)は耕作者の経済的基盤・地位の確保、国の食料生産の向上を図るため原則自由に売買できない、貸借できない、転用(農地以外の目的で使用することができない)できない等大変厳しい規制を引いてきました。一方で昨今の農業従事者の減少、高齢化に歯止めをかけるため新しい農業の担い手を確保する必要がありましたが農業を守る法律がかえって足かせとなり農地の荒廃を増加させてしまっているとの指摘がありました。

そこで今回の改正では農地を借りやすくし(特に企業)、農地の利用を促進するねらいが明確になっています。以下、改正農地法のポイントを示してみました。

企業が借りられる農地を市町村の指定区域に限るとした規制を撤廃
農地を借りられる期間が最大20年間から50年に延長
農業生産法人への1社の出資規制を10%以下から25%以下(条件付で50%未満)に緩和
農地を借りる企業は役員1人以上が常に農業に従事
所有者が分からない遊休農地についても知事の裁定で公社等が利用できる措置
農地を貸すと打ち切りになった納税猶予でも貸借可能となった

しかし、仕組みができても、実際にメリットを感じられるかどうかは未知数なところが多いと思います。今後も注目していきたいところです。

【メモ】
先日、映画「劔岳 点の記」(知識の森 4月版掲載)を観てきました。迫力のある映像で一見の価値はあるかと思います。ただし、測量の専門的要素も多いため解説がもう少しほしいところです。観にいかれた方で疑問なところがあればお問合せください。

2009年7月
国会議事堂
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第3回 『境界標の保守』

境界標
前回は、境界杭を埋設するまでの基本的な流れを説明いたしました。今回は、その後のお話です。

境界標が埋設されれば、境界でもめることもひとまずないといってよいでしょう。しかし、残念ながら境界標も半永久的ではありますが、未来永劫不変不動でないことも事実です。

その後工事などで杭が動いてしまった、また亡失してしまったということもでてくるかもしれません。このような時はどのように対応すればよいのでしょうか。

土地家屋調査士はこのような場合に備えて「記録」を保存し、また現場でも非常事態に備えた措置を行なっております。

例えば、

【依頼者様より分筆の登記を依頼された場合】
無事、業務が完了し、1番の土地が1番1と1番2の土地に分筆が完了。
  ↓
10年後、1番1の土地を売買をすることになり、境界を確認したところ、杭が亡失していた。
  ↓
ご安心下さい。土地家屋調査士に相談すると。
境界標を埋設するとともに現場付近に逃げ杭(境界杭とは別に境界杭を復元するための測量基準点=引照鋲(インショウビョウ))を設置しています。これらの境界標・逃げ杭の位置が法務局に納めた地積測量図に記載されているためピンポイントで亡失した杭の位置を復元することができます。(*記載の義務化はここ数年の間ですので、昭和・平成初期の地積測量図には記載のない場合があります。このような場合は残存する境界標から復元する等の方法があります。)

【登記を伴わない境界確認を行った場合】
このようなケースは、官公署に図面が納められない場合が多く(民地の境界のみ決めた場合は官公署に図面を提出する仕組みがありません。)データ管理は土地家屋調査士の裁量にゆだねられることになります。そこで、業務完了の際には土地家屋調査士から図面、写真等の提供をしてもらい、また今後のメンテナンスについて、よく話を聞いておくことが重要です。当事務所においては登記を行なうケースと同様に、記録管理及び逃げ杭の設置を行なっております。図面、写真、その他関係書類を依頼者様に納品するとともに、当事務所にて厳重にデータ管理し、次世代まで安心していただけるよう努めております。

2009年6月
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第2回 『境界ってどうやって決まるの?』

皆さん、自分の敷地がどこからどこまでかご存知ですか?

意外と分からない方も多いのではないでしょうか。例え立派な地図があっても、敷地に目に見える杭がなければ分かりませんね。境界は皆さんの財産を明確にするとともに、平穏な暮らしを守る大事な役目を担っています。

今回は境界が確認され杭が入るまでの流れを説明したいと思います。(山本調査測量事務所の標準作業です。)

(a) 資料調査
法務局や役場で図面、土地登記簿謄本等を取り寄せ資料を精査します。
これは非常に大事な作業で、資料の見落としがあると大変です。また、図面等を読み取る力も必要になってきます。
(b) 現地調査・測量
現地の杭の有無や塀などの構造物の状況を確認し、測量いたします。
(a)の資料が現地と整合しているか、また資料だけでは見えてこない部分を補うための作業です。
(c) 境界の検討
(a)(b)に加え、関係者の証言も参考にして、図面上で境界の位置を仮決定いたします。
土地には歴史があり、地域によって(a)の図面の精度等にばらつきがありますので、注意深く読み取り検討いたします。
(d) 立会
(c)の位置を現地にて仮表示し依頼者、お隣さんと現地立会を行ないます。(道路・水路が隣接地の場合は管理者に立会っていただきます。)
立会当日は私(土地家屋調査士)から、仮表示の位置を決定した根拠・経緯を説明し、また、質問や意見があれば再検討あるいは調整を図り丁寧にお答えいたします。
(e) 境界標埋設
(d)において関係者の了解が得られ、境界確認が成立したら境界杭を埋設いたします。

2009年5月
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第1回 『地図』

皆さん、地図といって思い浮かべるのは何ですか?
道路地図・地球儀・住宅地図・yahoo地図・グーグルマップ・・・いろいろ浮かぶのではないでしょうか。

私達が扱う地図はこれらと少し(見慣れない方にとっては摩訶不思議)異なるものを主に取り扱います。

地図には当然目的があり、旅行には行き先のわかる道路地図。国の場所を知るには世界地図・・・といったように。

そして私が主に扱うのは皆さんの地番の境界を示した地図です。分かりづらいと思いますが、たとえばA君は豊橋町1番地に住んでいます。B君はA君の隣の豊橋町2番地に住んでいます。このA君とB君の敷地(境界)を示した図面です。

この図面は一般的には法務局に備わっています。しかも「地積測量図」「法第14条地図」「旧土地台帳付属地図(公図)」など何種類かあります。なぜこんなにたくさんの種類の図面があるかというと作成された時代が違う、あるいは情報内容が異なるのが主な原因です。日本の地図は明治時期に作成されたものが非常に多く(「旧土地台帳附属地図」)豊橋も一部を除き大半がこの図面をもとに境界の確認が行われているのが現状です。

現在、国を挙げて精度のよい地図作りが行なわれております。将来、皆さんに精度のよい地図を提供できる日が来ることと思います。

地図を読むということは歴史を知る事に近いのではないでしょうか。皆さんも機会があれば自分の土地の地図を登記所にとりに行ってみてはいかがですか。(一枚500円します。)

【メモ】
明治に日本地図を作るために奔走した男たちを描いた映画「劔岳 点の記」が6月20日に全国上映されます。すごいです。出演者が浅野忠信・宮崎あおい・中村トオル・松田龍平・役所広司・・・その他有名俳優多数。私、絶対観にいきます。
待ちきれない人は、小説で出版(文藝春秋)されてますので参考にいかがですか。内容がマニアックですので映画を見る前に読むといいと思います。

2009年4月
地図
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